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巴州区法院调研分析房地产领域纠纷案件审判中反映出的新情况、产生的原因并提出对策建议


巴州区法院调研分析房地产领域纠纷案件审判中

反映出的新情况、产生的原因并提出对策建议

 

近期,巴州区人民法院组织民商事审判法官专题调研分析涉房地产领域纠纷案件审理中反映出的新情况、新问题和产生的原因,并有针对性地提出了对策建议。

一、案件审理中反映出的新情况、新问题

1.受理案件数量大幅增加。区法院2017年、2018年共受理涉房地产领域纠纷案件665件,而2019年前7个月即受理该类案件442件,案件数量逐年大幅增加,辖区内还有大量的当事人处于观望和酝酿诉讼状态之中。

2.新类型案件不断出现。近三年来,区法院受理的涉房地产纠纷案件除了传统的房屋权属纠纷、租赁纠纷、相邻权纠纷外,逾期交房、逾期办证、物业管理责任纠纷等新类型案件不断出现,增加了案件审理难度。反映在一是逾期交房或不按约定条件交房,业主要求房地产企业承担违约责任。如涉及置信投资公司开发的置信·逸都花园项目、东方财富房地产公司开发的中泉国际项目等。二是逾期办证导致产生的违约责任。如“蓝湾国际”“半山逸城”“置信·逸都花园”等项目。三是房屋配套设施不全的违约责任。如“乐湾首府”等项目,该类纠纷主要涉及水、电、气的入户责任问题。

3.违约金数额巨大。由于房地产企业存在大量的违约情形,业主按合同主张权利应当得到支持,据计算部分案件的违约金高达几万元甚至几十万元。即便对违约金标准通过调解进行调整,但因涉诉案件数量大,承担兑现违约责任将会导致部份房地产企业不堪重负,甚至出现资金链断裂情况。

4.房产类强制执行案件存在“执行难”。案件进入执行程序后,可能会加剧部份房地产企业的经营困难,影响部分业主的正常居住,造成一定的社会问题。

5.凸显集中诉讼态势。人民法院的裁判结果具有引导功能,在部分业主起诉并得到支持后,处于观望的业主会积极跟进,集中、批量起诉,导致该类纠纷案件大量涌入法院,不利于诉源治理和多元解纷机制的运行。

二、 产生问题的原因分析

1.房地产企业自身违法经营产生的后果。因未足额缴纳相关费用、擅自改变规划、未按期建成配套设施,造成不能通过竣工验收,不能达到合同约定的交房条件而构成违约。其中一部分业主接房后实际居住,一部分业主以此为由拒不接房,并提起诉讼要求房地产企业承担逾期交房的违约责任。

2.拖延办证酿成纠纷。部份房地产企业在项目开发建设中各种必备的批件、手续不齐不全,导致不能按时办理不动产产权证,有的楼盘交房数年、甚至十几年仍未办理产权证,业主无奈只有起诉维权。

3.房地产登记程序变化引发矛盾。由原来的“两证”合为不动产产权证,导致部份房产的办证逾期。还有因土地出让时间不同,楼盘期数不同,修建时间不同,在办证上存在时间差异,而一些开发企业与业主之间因沟通协调不够而引发矛盾。

4.行业组织作用发挥不充分。各级房地产协会组织未充分开展协调、调解工作,诉源治理、多元解纷工作机制不够健全。

三、对策建议

1.积极探索构建多元化解涉房地产领域纠纷机制。由区委、区政府领导牵头,统筹组织、协调区级相关职能部门,建立健全联动多元化解房地产领域纠纷工作机制,组织力量对我区房地产建设领域的情况深入进行调研分析,找到找准逾期交房、未按合同约定的质量、竣工验收标准交房及逾期办证的原因,依法开展专项整治活动,严格违法责任的追究。

2.加强对房地产建设市场的监管。严格按照规定加强对商品房开发、施工、预售、办证等活动的监管,建立健全规范有序的房地产开发市场,从源头上预防和解决纠纷问题。

3.充分发挥行业组织的作用。建立健全专业的房地产行业组织,对房地产领域纠纷问题设立专门的调解处理机制,利用行业组织的优势,将该类纠纷更多地引入社会矛盾多元化解机制渠道,通过非诉方式方法快捷妥善处理。

点击数:44942 更新时间:2019-09-07【关闭窗口【字体:
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